انواع « اشیای غیرمنقول » چیست؟
« اشیاء غیرمنقول » خود، به سه دسته، تقسیم می شوند: الف- غیرمنقول ذاتی ب- غیرمنقول عرضی ( در اثر عمل انسان ) ج- غیرمنقول حکمی.
الف- مال غیرمنقول ذاتی: « مال غیرمنقول ذاتی » کاملترین نوع « مال غیرمنقول » بوده و صفت « غیرمنقول » جزء طبیعت و ذات آن، است. « مال غیرمنقول ذاتی » با توجه به اقتباس « قانون مدنی »، در این بخش از « حقوق فرانسه »، شامل زمین و آن چه که به زمین، متصل و مرتبط است؛ مثل زمین، معدن، چشمه آب، ابنیه و آسیاب و هر چه که در بناء، منصوب و عرفا، جزء بناء، محسوب است، می شود و همچنین، است لوله هائی که برای جریان آب یا مقاصدی دیگر، در زمین یا بناء، کشیده شده باشد. در « حقوق فرانسه »، بر اساس مواد 518 تا 521 ، زمین و هر آن چه که به زمین، متصل است - مثل ابنیه، ساختمانها و گیاهان - در زمره « اموال غیرمنقول »، جای می گیرند. لذا، حتی برخی از « اشیای منقول » نیز، می توانند « غیرمنقول ذاتی » تلقی شوند. در واقع، برخی از « اموال منقول » نیز، اگر به طور فیزیکی، به زمین، متصل باشند، در زمره « اموال غیرمنقول ذاتی »، قرار می گیرند. علت نامیده شده « غیرمنقول ذاتی » آن است که این « اموال » در محل خود، استقرار پیدا کرده اند. البته امکان دارد گفته شود که به لحاظ، عقلی، نقل و انتقال ابنیه و آسیاب غیرممکن نیست که در پاسخ، باید گفت: عدم نقل و انتقالی که مورد نظر، است به معنای علمی و فلسفی، نیست؛ بلکه مراد عدم جابجائی عرفی است؛ یعنی همین که مردم بگویند: « نقل و انتقال ممکن نیست. »، « غیرمنقول ذاتی » نامیده می شود.
ب- مال غیرمنقول عرضی ( در اثر عمل انسان ): این دسته « اموال »ی را شامل می شود که در بناء و ساختمان، به کار برده شده اند. این « اموال » مادامی که در بناء، باشند و نقل و انتقال آن موجب خرابی آن « اموال » یا بناء شود، « غیرمنقول در اثر عمل انسان » هستند. حال، اگر بتوان آنها را جدا کرد، به ذات خود که « منقول » است، برمی گردد و در این حالت، صفت ذاتی خود که « منقول » است را باز می یابد. در ملاک و ضابطه تشخیص این گونه « اموال »، گفته شده که آنها باید به گونه ای، باشند که ارتباطی قوی بین شیء و « مال غیرمنقول »، برقرار باشد؛ به نحوی که ساختمان بدون آن « مال »، کامل نباشد؛ مثل آئینه نصب شده در دیوار، آجرهای تزئینی به کار رفته در شومینه، چوبکاری به کار رفته در ساختمان و ... . این « اموال » مادامی که در بناء و ساختمان، به کار می روند، « غیرمنقول » هستند؛ البته به شرطی که اگر آن « مال » از آن جا، برداشته شود، موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن شود؛ به عنوان مثال، اگر آئینه از محل به کار برده شده در ساختمان، خارج شود، یا خود آئینه خواهد شکست و یا دیوار در اثر درآوردن آئینه، خراب می شود. همچنین، مثل کمد دیواری که اگر از ساختمان، کنده شود، یا کمد خواهد شکست و یا دیواری که کمد در آن، نصب شده تخریب خواهد گردید. مطابق ماده 14 « قانون مدنی »: « آئینه، پرده نقاشی، مجسمه و امثال آنها، در صورتی که در بناء یا زمین، به کار رفته باشند؛ به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن بشود، « غیرمنقول » است. » همچنین، ماده 15 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « ثمره و حاصل مادامی که چیده یا درو نشده است، « غیرمنقول » است. اگر قسمتی از آن، چیده یا درو شده باشد، تنها، آن قسمت « منقول » است. » در این ماده، منظور از کلمه « ثمره »، میوه و مراد از کلمه « حاصل »، زراعتهائی؛ از قبیل، گندم، جو، برنج و نظایر آن، است که به واسطه ریشه، به زمین، متصل است. ماده 16 « قانون مدنی » نیز، مقرر داشته است: « مطلق اشجار و شاخه های آن، نهال و قلمه مادامی که بریده یا کنده نشده اند، « غیرمنقول » هستند. » در این خصوص، مصادیق مشابهی هم، نظیر تیر برق، جدول خیابانها، آسفالت و ... قابل ذکر می باشد.
ج- غیرمنقول حکمی: قانونگذار برخی « اموال »ی را که در واقع، « منقول » هستند از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، در حکم « اموال غیرمنقول »، آورده است. ماده 17 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت، اختصاص داده باشد؛ از قبیل، گاو، گاومیش، ماشین و اسباب و ادوات زراعت، تخم و ... و به طور کلی، هر « مال منقول »ی که برای استفاده در عمل زراعت، لازم و مالک آن را به این امر، تخصیص داده باشد از جهت « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، جزء ملک، محسوب و « در حکم مال غیرمنقول » هستند و همچنین است تلمبه، گاو یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ، اختصاص داده شده اند. » بنابراین، هر گاه، قرار باشد این گونه « اموال »، توقیف شوند، توقیف آنها مطابق مقررات « مال غیرمنقول »، بوده و بر روی زمین، ثابت می مانند. قانونگذار خواسته با این استثناء، از جدا شدن این « اموال »، از زمین و زراعت و در نتیجه، بلااستفاده شدن این گونه « اموال »، جلوگیری نماید. این ماده در واقع، ترجمه ماده 524 « قانون مدنی فرانسه » است. در زمان تصویب « قانون مدنی فرانسه »، جامعه به شدت، تحت تأثیر حقوق کشاورزی، بوده و به همین لحاظ، این ماده در جهت حمایت از کشاورزان، تصویب شده است. امروزه، حقوقدانان فرانسه معتقدند این حمایت در زمینه های تجاری و صنعتی نیز، باید توسعه یابد و همچنین، اظهار شده است که چرا این حمایت تنها، در زمینه « توقیف اموال » و « صلاحیت محاکم »، مطرح شده و می بایست در زمینه « رهن و فروش » نیز، توسعه پیدا کند. در « حقوق ایران » نیز، برخی در انتقاد به این ماده، گفته اند که نباید برای یک مصلحت، یک اصل کلی را مخدوش کرد؛ زیرا اولا، قانونگذار می توانست جدائی این اشیاء از زمین را غیرممکن گردانیده یا مؤکول به رضای صاحب آن، کند و ثانیا، این عدم جدائی را تنها، از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، « در حکم غیرمنقول » آورده و حال آنکه با سببهای دیگری؛ مثل تقسیم مال توسط شرکاء، وارثین یا وصیت، ممکن است این « اموال » از زمین، جدا شوند. ثالثا، در بسیاری از موارد دیگر؛ مثل صنعت یا تجارت، ارزش و اهمیت آن از کشاورزی، کمتر نیست.
به هر حال، « اموال » مقید شده در ماده 17 « قانون مدنی »، فقط، از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، « در حکم مال غیرمنقول » محسوب می شوند؛ یعنی دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملکی است که این « اموال » برای زراعت، به آن، اختصاص یافته است. از طرفی دیگر، مطابق ماده 103 « قانون اجرای احکام مدنی »: « توقیف « مال غیرمنقول » موجب توقیف منافع آن نمی گردد. » لذا، اگر در جهت درخواست طلبکار و محکوم له، فرضا، ادوات کشاورزی توقیف شوند، مالک علیرغم توقیف، حق استفاده از آن را دارد؛ در حالیکه اگر مطابق مقررات توقیف « اموال منقول »، عمل می شد، می بایست از تصرف مالک، خارج می گردید و در نزد شخص ثالث یا مکان امنی، نگهداری می شد. همچنین، مطابق مقررات « قانون اجرای احکام مدنی »، در صورتی که « مال » توقیف شده « منقول » باشد، به مالک، به مدت 4 ماه، مهلت داده می شود که « محکوم به » را بپردازد. در غیر این صورت، « مال » توقیف شده به فروش می رسد؛ لیکن این مهلت در خصوص « اموال غیرمنقول »، 8 ماه می باشد.
اما برای تحقق حکم ماده 17 « قانون مدنی » و برای « غیرمنقول » شدن این ادوات، دو شرط لازم است: 1- این « اموال » باید متعلق به « مالک زمین »، بوده و ملک دیگران نباشد؛ یعنی مالک حیوانات یا اشیاء و زمین باید یک نفر ( شخص حقیقی یا حقوقی ) باشد. بنابراین، باید حاکمیت حقوقی واحدی بر « مال » و « مالک »، برقرار باشد. لذا، اگر مستأجری زمینی را برای کشاورزی، اجاره کند و گاو و بذر را از مال خود، در زمین مورد اجاره، بکارد، گاو و بذر « غیرمنقول » نمی شود؛ زیرا « مالک زمین » و « مالک گاو و بذر » یکی نیست. 2- حیوانات و ادوات باید مختص زراعت و آبیاری باشند و یک ارتباط فیزیکی مناسب بین این دو، وجود داشته باشد. پس، اگر اسبی برای سواری، باشد، مشمول این ماده نمی شود یا چنانچه تراکتوری هم، برای هموار کردن راه و هم، برای شخم زدن، به کار می رود باید آن را به محدود به موارد « مستثنی به ( استثناء شده ) »، کرد و لذا، نبایستی از آن، وحدت ملاک گرفت.