محدودیتهای « مالکیت » در اثر زندگی در « آپارتمان »، به چه شکل است؟
در گذشته، « آپارتمان نشینی » به شکل امروز، چندان رایج نبود و نتیجتا، « قانون مدنی » فقط، دو ماده از موادش را به آن، اختصاص داده بود؛ ولی با گسترش شهرها و ساخته شدن ساختمانهای چندطبقه، مشکلات حقوقی و اجتماعی فراوانی نیز، به وجود آمد که بخشی از آن، به علت فقدان « فرهنگ آپارتمان نشینی » و بخشی به علت « خلاء قانونی »، به وجود آمد. به همین جهت، در سال 1347 هجری شمسی، « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها » به تصویب رسید و مقرراتی را تنظیم نمود که در سال 1376 هجری شمسی، بخشهائی از آن، اصلاح گردید که در این قانون، محدودیتهائی بر « مالک »ین آپارتمانها، تحمیل گردید. « مالکیت » در آپارتمان، به دو گونه، است: « قسمتهای اختصاصی » و « قسمتهای مشاع ». « قسمتهای اختصاصی » در « سند مالکیت » هر « مالک »، مشخصا، ثبت می شود. میان « قسمتهای اختصاصی » و « قسمتهای مشترک »، نسبت به سهم، ارتباط ناگسستنی ای وجود دارد. به همین لحاظ، ماده 3 « قانون تملک آپارتمانها » مقرر می دارد: « حقوق هر « مالک » در « قسمتهای اختصاصی و حصری » او، در « قسمتهای مشترک »، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال « قسمت اختصاصی »، به هر صورتی که باشد، انتقال « قسمت مشترک » قهری خواهد بود. »
الف- قسمتهای اختصاصی: مطابق ماده 1 « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها » ( مصوب 1347 هجری شمسی )، قسمتهائی از بناء، « اختصاصی » تلقی می شود که عرفا، برای استفاده « انحصاری » شریک یک ملک معین یا قائم مقام او، تخصیص یافته باشد. ماده 125 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر گاه، طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یک از آنها، می تواند به طور متعارف، در حصه اختصاصی خود، تصرف کند؛ لیکن نسبت به سقف دو طبقه، هر یک از « مالک »ین طبقه فوقانی و تحتانی، می تواند در کف یا سقف طبقه اختصاصی خود، به طور « متعارف »، آن اندازه تصرف نماید که مزاحم حق دیگری نباشد. » و مطابق ماده 9 « قانون تملک آپارتمانها »: هیچ یک از « مالک »ین، حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر « مالک »ین، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی، در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر، باشد، بدهد. »
ب- قسمتهای مشترک: به موجب ماده 2 « قانون تملک آپارتمانها »: « قسمتهای مذکور در این قانون، عبارت از قسمتهائی از ساختمان، است که حق استفاده از آن، منحصر به یک یا چند آپارتمان، نبوده و به کلیه « مالک »ین، به نسبت « قسمت اختصاصی » آنها، تعلق می گیرد. به طور کلی، قسمتهائی که برای استفاده « اختصاصی »، تشخیص داده نشده است یا در « اسناد مالکیت »، « ملک اختصاصی » یک یا چند نفر از « مالک »ین، تلقی نشده از « قسمتهای مشترک »، محسوب می شود؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی، بر طبق « عرف و عادت محل »، مورد تردید نباشد. » تفصیل تعیین « قسمتهای اشتراکی » در ماده 4 « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها »، آمده است.
در مورد تصرف « قسمتهای مشترک »؛ مانند پله ها، سقف بین دو طبقه یا دیوار بین آپارتمانها، باید بین تصرفاتی که لازمه استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان، ایجاد نمی کند، با تصرفاتی که وضع ساختمان را دگرگون می سازد یا تعمیر قسمتهای مشترک آن ر ایجاب می کند، تفاوت گذارد: 1- هر یک از « مالک »ان، می توانند در حدود « متعارف »، از « قسمتهای مشترک »، استفاده کنند؛ مشروط بر اینکه مزاحم دیگری نباشد. بنابراین، « مالک »ان طبقه بالا می توانند از پله مشترک، عبور کنند، « مالک » طبقه تحتانی می تواند سقف را سفید کرده یا به آن، چراغ بیاویزد و « مالک » طبقه فوقانی بر روی آن، رفت و آمد کرده یا اثاث منزل خود را بگذارد؛ ولی ایجاد صداهای ناهنجار و حرکات شدید بر روی سقف طبقه پائین، ممنوع است؛ هر چند که این تصرفات در « ملک » مستقل، « متعارف » باشد. ( ماده 125 « قانون مدنی » ) 2- تغییر و تصرف در هر یک از « قسمتهای مشترک »، باید با موافقت سایر شرکاء، باشد و هزینه و نگهداری آن به عهده همه « مالک »ان، به تناسب سهم آنهاست. ماده 4 « اصلاحی » سال 1376 هجری شمسی در این باره، مقرر داشته است: « حقوق و تعهدات و همچنین، سهم هر یک از « مالک »ان « قسمتهای اختصاصی »، از مخارج « قسمتهای مشترک »، متناسب است با نسبت مساحت « قسمت اختصاصی » به مجموع مساحت « قسمتهای اختصاصی » تمام ساختمان؛ به جز هزینه هائی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربناء، به نحو مساوی، تقسیم خواهد شد یا اینکه « مالک »ان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج، پیش بینی کرده باشند. پرداخت « هزینه های مشترک »؛ اعم از اینکه « ملک » مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است. » البته مطابق تبصره های الحاقی، مدیران نقش عمده ای در تعیین سهم هر یک از « مالک »ین، دارند. 3- مطابق ماده 9 قانون مذکور: « هر یک از « مالک »ین، می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از « قسمت اختصاصی » خود، مفید می دانند انجام دهند. هیچ یک از « مالک »ین، حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر « مالک »ین، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی، در « قسمت اختصاصی » خود که مرئی و منظر باشد، بدهند. » 4- مطابق ماده 10 همان قانون: « هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت « قسمت اختصاصی » خریداری خود، در زمینی که ساختمان روی آن، بناء شده یا اختصاص به ساختمان، دارد، مشاعا، سهیم می گردد؛ مگر آنکه « مالکیت » زمین مزبور به علت « وقف » یا « خالصه بودن » یا عللی دیگر، متعلق به غیر، باشد که در این صورت، باید اجور آن را به همان نسبت، بپردازد. » « املاک خالصه » عبارتند از املاکی که مختص دولت است و مانند « مالک خصوصی »، عمل می کند و ممکن است جهت بهره برداری از منافع، به نهاد یا سازمانی، واگذار شود که در این صورت، صرفا، « مالکیت منافع » به صورت محدود یا نامحدود، به منتقل الیه، داده می شود. مخارج مربوط به محافظت « ملک » و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از « اموال و قسمتهای مشترک » و به طور کلی، مخارجی که جنبه « مشترک » دارند یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن، اقتضاء دارد یک جا، انجام شوند نیز، باید به تناسب حصه هر « مالک »، به ترتیبی که در آئین نامه، ذکر خواهد شد، پرداخت شود و هر چند، آن « مالک » از استفاده از آن چه که مخارج برای آن، است صرفنظر نماید. » مطابق ماده 13 « قانون تملک آپارتمانها » ( الحاقی 11 / 3 / 1376 هجری شمسی ): « در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری، ساختمان دچار فرسودگی کلی، شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت « مالک »ان « قسمتهای اختصاصی » در تجدید بنای آن، موافق نباشند، آن دسته از « مالک »ان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای « مالک » یا « مالک »انی که از همکاری، خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه، اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از « مالک »ان، از بناء و هزینه های انجام شده، سهم « مالک » یا « مالک »ان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان، پرداخت شده است از اموال آنها؛ از جمله، همان واحد، استیفاء کنند. » 5- مطابق ماده 128 « قانون مدنی »: « هیچ یک از صاحبان طبقه تحتانی و غرفه فوقانی نمی تواند دیگری را اجبار به تعمیر یا مساعدت در تعمیر دیوارها و سقف آن، بنماید. » البته راجع به این ماده، قابل ذکر است که اولا، هر گاه، دفع ضرر به نحو دیگری، ممکن نیست، اجبار به تعمیر « بخشهای مشترک »، امکان دارد. ثانیا، تعمیر « قسمتهای مشترک » و تأمین مخارج آنها تابع « قانون تملک آپارتمانها » و « آئین نامه قانون تملک آپارتمانها » است و لذا، ماده 128 « قانون مدنی » در این باره، نسخ ضمنی شده است. 6- مطابق ماده 114 « قانون مدنی »: « هیچ یک از شرکاء، نمی تواند دیگری را اجبار به بناء و تعمیر دیوار مشترک، نماید؛ مگر اینکه رفع ضرر به نحو دیگری، ممکن نباشد. »؛ در حالیکه مطابق ماده 6 « قانون تملک آپارتمانها »، اراده اکثریت « مالک »ینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارا هستند در امور اداری و تعمیرات ضروری، بر دیگران، تحمیل می شود.