اماره های « اشتراک » و « اختصاص » چه هستند؟
در مواردی که طبقات ساختمان به چند نفر، تعلق داشته باشد و حدود « مالکیت » آنها در اسناد، معین نشده باشد، ممکن است در « مالکیت » دیوارهای عمارت و به ویژه، سقف مشترک، بین « مالک »ان، اختلاف ایجاد شود. در این صورت، اگر اصحاب دعوی دلیلی بر « مالکیت » خود، اقامه نکنند، باید از راه « تشخیص متصرف »، فصل خصومت کرد و « مالک » بخشهای مورد نزاع را معین نمود.
الف- دیوار مشترک: دیوار فاصل دو « ملک » که در تصرف « مالک »ان اطراف آن، است به حکم ماده 35 « قانون مدنی » که مقرر داشته است: « « تصرف به عنوان مالکیت » دلیل « مالکیت » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. »، مشترک میان دو « مالک » است؛ زیرا هر دو « مالک » در آن دیوار، تصرف می نمایند و بر حسب « عرف »، « تصرف » هر یک از دو همسایه، در دیوار، به عنوان « مالکیت »، می باشد که البته این « اماره »ای است که اگر « دلیل »ی بر خلاف آن، موجود باشد، این « اماره » از اعتبار، ساقط می شود. به همین لحاظ، ماده 109 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « دیواری که ما بین دو « ملک »، واقع است مشترک مابین صاحب آن دو « ملک » محسوب می شود؛ مگر اینکه « قرینه » یا « دلیل »ی بر خلاف آن، موجود باشد. » در مورد شیوه « اداره کردن دیوار مشترک »، می توان گفت که مطابق ماده 576 « قانون مدنی »: « طرز اداره کردن « اموال مشترک » تابع شرایط مقرره بین شرکاء، خواهد بود. » و چنانچه قراردادی بین طرفین، وجود نداشته باشد، به حکم ماده 113 « قانون مدنی »: « مخارج « دیوار مشترک » بر عهده کسانی است که در آن، شرکت دارند. » در صورتی که میان طرفین، توافقی در این زمینه، نشود، فقط، در صورت « دفع ضرر »، اجبار بر بناء و تعمیر دیوار مشترک را « قانون مدنی » مجاز دانسته است. مطابق ماده 114 « قانون مدنی »: « هیچ یک از شرکاء، نمی تواند دیگری را اجبار بر بناء و تعمیر « دیوار مشترک »، نماید؛ مگر اینکه « دفع ضرر » به نحو دیگری، ممکن نباشد. » در باب « شیوه تصرف در دیوار مشترک » نیز، تا جائی که وضع طبیعی « دیوار مشترک » اقتضاء می کند و مانع « تصرف » دیگران نمی شود، هر یک از شرکاء، « حق استفاده » از « دیوار مشترک » را دارند و در این خصوص، البته « عرف » و « تراضی طرفین » نیز، دخیل است. در تأیید این نظر، می توان از ملاک ماده 134 « قانون مدنی »، بهره برد که مقرر داشته: « هیچ یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجرا، شریکند نمی توانند شرکای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب، شوند. » البته « تصرفات مادی » در « مال مشاع »، در کل، می بایست با اذن همه شرکاء، باشد و لذا، بدون اذن شریک، جایز نیست. مطابق ماده 118 « قانون مدنی »: « هیچ یک از دو شریک، حق ندارد « دیوار مشترک » را بالا ببرد یا روی آن، بناء یا سرتیری بگذارد یا دریچه و رف باز کند یا هر نوع « تصرف »ی نماید؛ مگر به اذن شریک دیگر. » و ماده 119 همان قانون مقرر داشته: « هر یک از شرکاء، بر روی « دیوار مشترک » سرتیز داشته باشد نمی تواند بدون رضای شریک دیگر، تیرها را از جای خود، تغییر دهد و به جای دیگر از دیوار، بگذارد. »؛ زیرا تغییر محل سرتیر و گذاردن آن در محل دیگر دیوار، تغییر در « وضعیت دیوار »، است و این امر اجازه شریک دیگر را می خواهد؛ چرا که داشتن سرتیر در محل سابق، در اثر « حق » یا « اذن »، اختصاص به همان محل سابق، داشته و اذن شریک برای محل جدید، لازم است. ماده 121 « قانون مدنی » نیز، مؤید این امر می باشد.
در موضوع « خرابی دیوار »، مطابق ماده 115 « قانون مدنی »: « در صورتی که « دیوار مشترک » خراب شود و احد شریکین از تجدید بناء و اجازه « تصرف » در « مبنای مشترک »، امتناع نماید، شریک دیگر می تواند در حصه خاص خود، تجدید بنای دیوار را کند. » و مطابق ماده 116 همان قانون: « هر گاه، احد شرکاء راضی به « تصرف » دیگری در مبناء، باشد؛ ولی از تحمل مخارج، مضایقه نماید، شریک دیگر می تواند بنای دیوار را تجدید کند و در این صورت، اگر بنای جدید با مصالح مشترک، ساخته شود، « دیوار مشترک » خواهد بود و الا، مختص به شریکی، است که بناء را تجدید کرده است. » بدیهی است در صورتی که یکی از شرکاء، دیوار را خراب نماید، باید به مثل اول، دیوار را بناء نماید؛ مگر اینکه ثابت نماید که خراب کردن دیوار لازم بوده است. مطابق ماده 117 « قانون مدنی »: « اگر یکی از دو شریک، « دیوار مشترک » را خراب کند؛ در صورتی که خراب کردن آن لازم نبوده، باید آن که خراب کرده مجددا، آن را بناء کند. » در موضوع « اجبار ساختن دیوار مشترک »، ماده 123 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « اگر خانه یا زمینی بین دو نفر، تقسیم شود، یکی از آنها، نمی تواند دیگری را مجبور کند که با هم، دیواری ما بین دو قسمت، بکشند. » با این ترتیب، هر گاه، یکی از دو « مالک مجاور »، بخواهد در حد فاصل بین دو « ملک »، دیوار داشته باشد و « مالک مجاور » دیگر موافقت در ساختن « دیوار مشترک »، ننماید، او می تواند « دیوار اختصاصی » با هزینه خود، در « ملک »ش، بناء نماید و اگر توافق در ساخت « دیوار اشتراکی »، شود، هزینه های ساخت بر عهده طرفین، خواهد بود که اگر « دیوار مشترک » در « مبنای اختصاصی »، یکی باشد، دیوار « مشترک » و مبناء « اختصاصی » خواهد بود و یا به گونه ای، ساخته شود که « دیوار مشترک » در « مبنای اشتراکی »، باشد؛ یعنی نصف عرض دیوار در یکی از دو « ملک » مجاور و نصف دیگر در « ملک » مجاور دیگر، باشد.
ب- دیوار اختصاصی: چنانچه قرائنی دال بر « تصرف اختصاصی » یکی از « مالک »ان، باشد، دیوار مطابق « قاعده ید »، « ملک اختصاصی » فرد « متصرف » است؛ از جمله این قرائن، عبارتند از: « ترصیف »، « سرتیر »، « طاقچه »، « رف »، « نما » و ... . « ترصیف » اتصال منظم دو بناست؛ به گونه ای که آجرهای آن دو به هم، قفل و بست شده باشد. مطابق ماده 110 « قانون مدنی »: « بناء به طور « ترصیف » و « وضع سرتیر » از جمله قرائن، است که دلالت بر « تصرف » و « اختصاص »، می کند. » و در صورتی که از هر دو طرف، این قرائن وجود داشته باشد، دیوار « محکوم به اشتراک » است؛ مگر اینکه خلاف این قرائن، اثبات شود. به همین جهت، ماده 111 « قانون مدنی » مقرر داشته: « هر گاه، از دو طرف، بناء متصل به دیوار، به طور « ترصیف »، باشد و یا از هر دو طرف، به روی دیوار، « سرتیر » گذاشته شده باشد، آن دیوار « محکوم به اشتراک » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. » در مورد « طاقچه » و « رف » نیز، همین طور، است که از دیوار یک طرف ایجاد شده باشد و اگر در هر دو سوی دیوار، ایجاد شده باشد، دیوار متعلق به هر دو، خواهد بود؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. در صورتی که این قرائین در دو طرف، باشد، « مشترک » بین دو طرف، خواهد بود. به هر حال، همان گونه که در ذیل اخیر مواد 109، 111 و 112 « قانون مدنی »، ذکر شده، اعتبار این « امارت » و « قرائن » تا زمانی است که خلاف آن، ثابت نشود. فلذا، اگر در « سند مالکیت »، در « صورتمجلس تحدید حدود »، تعلق دیوار به « ملک »ی از دو « ملک » مجاور، تصریح شده باشد یا از « اشتراکی بودن »، نام برده باشند، دیگر، به « امارات قانونی »، توجه نمی شود.
همچنین، استفاده « مالک » از « دیوار اختصاصی »، محدودیتهائی دارد. هر چند، مطابق صدر ماده 30 « قانون مدنی »: « هر « مالک »ی نسبت به مایملک خود، حق همه گونه « تصرف » و « انتفاع » دارد. »؛ لیکن در ذیل همان ماده، تصریح شده: « مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. » به همین جهت، به منظور « حفظ آسایش عمومی » و « دفع ضرر از همسایه »، در ماده 133 همان قانون، آمده: « کسی نمی تواند از دیوار خانه خود، به خانه همسایه، در باز کند؛ اگر چه دیوار، « ملک اختصاصی » او باشد؛ لیکن می تواند از « دیوار مختصی خود »، « روزنه » یا « شبکه »، باز کند و همسایه حق منع او را ندارد؛ ولی همسایه هم، می تواند جلوی « روزنه » و « شبکه »، دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رؤیت شود. » بدیهی است که باز کردن « در » و « پنجره » از مصادیق « ایجاد مزاحمت »، است و در صورت ایجاد آن، « مالک » « ملک » مجاور حق ازاله آن را دارد؛ چرا که مطابق ماده 130 « قانون مدنی »: « کسی حق ندارد از خانه خود، به فضای خانه همسایه، بدون اذن او، « خروجی » بدهد و اگر بدون اذن، « خروجی » بدهد، ملزم به رفع آن، است. » منظور از « خروجی »، این است که راهی برای « خروج »، ایجاد نماید که در این صورت، مجاز نیست؛ لیکن احداث « روزنه » که سوراخ کوچکی است که به منظور استفاده از نور، مورد استفاده، قرار می گیرد یا « شبکه » که سوراخهای متعددی است که به منظور استفاده از « نور » و « هوا »، معمولا، با مصالح همان ساختمان، ساخته می شود، مجاز دانسته شده است. البته قانون معین نکرده که میزان و اندازه « شبکه » تا چه حد، می تواند باشد؟ به همین لحاظ، تشخیص آن بر عهده « عرف محل »، است. برخی نیز، گفته اند که مراد از « شبکه »، « پنجره کوچک »ی است که برای « نور » و « هوا »، تعبیه می شود؛ اعم از اینکه دارای « روزنه »، باشد یا خیر؛ ولی نمی توان آن را شامل « پنجره های بزرگ » امروز که گاهی، از در نیز، بزرگتر است، دانست. تفکیک بین « در » و « شبکه »، با « عرف »، است. به هر حال، به نظر می رسد که اگر « پنجره » به اندازه ای، باشد که شخص بتواند از آن، خارج شود یا از آن، به بیرون، خم شده و به خانه همسایه، سرکشی نماید، « شبکه » به شمار نمی آید و باز کردن آن حتی در « دیوار اختصاصی » فرد « مالک »، مجاز نیست.