انواع اراضی کدامند؟
اراضی با توجه به خصوصیاتی که دارند، به اراضی بایر، اراضی دایر، اراضی موات، اراضی آیش و اراضی متروکه تقسیم می شوند.
املاکی که قابل ثبت، تصرف و تنظیم سند رسمی نیستند!
طبق ماده 31 آئین نامه ثبت، دسترنج رعیتی، حق اولویت، گاوبندی و ... که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود، از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت یا اعتراض به ثبت املاک نیست. به علاوه، مطابق ماده 41 آئین نامه قانون ثبت، نسبت به املاکی که مالک خاصی ندارد؛ مانند راهها، خیابانها، اراضی و جبال موات و مباحه، جنگلهای عمومی، نهرهای طبیعی، مسیلها، آثار باستانی که فهرست آنها از طرف مراجع ذیصلاح اعلام شده یا می شود و همچنین، اموالی که مورد استفاده عموم هستند و مالک خاصی ندارند؛ مثل کاروانسراهای شاه عباسی و آب انبارهای عمومی و ...، نمی توان درخواست ثبت انجام داد. زمینهای موات و همچنین اراضی مشمول قانون ملی شدن جنگلها مصوب سال 1341 هجری شمسی قابلیت ثبت ندارند و ادامه عملیات ثبتی نسبت به املاک جاری مؤکول است به احراز عدم موات بودن آنها و عدم تجاوزشان به اراضی موات و دولتی.
مواردی برای آشنائی با وکالت
مطابق ماده 656 قانون مدنی، وکالت عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می کند. تحقق وکالت بر اساس ماده 657، منوط به قبول وکیل است. وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی باشد. وکالت در امری می تواند داده شود که خود موکل بتواند آن را به جا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای آن امر، اهلیت داشته باشد. وکیل نمی تواند عملی را خارج از حدود وکالتش انجام دهد. همچنین، وکیل نمی تواند برای آن امر، به دیگری وکالت دهد؛ مگر اینکه صراحتا یا به دلالت قرائن، وکیل در توکیل باشد. به علاوه، وکالت در فروش وکالت در قبض ثمن نیست؛ مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.
وکالت به طرق ذیل مرتفع می شود: 1- با استعفای موکل. 2- با استعفای وکیل. 3- با موت یا جنون وکیل یا موکل. بر اساس ماده 679 قانون مدنی، موکل می تواند هر زمان که بخواهد وکیل را عزل کند؛ مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد؛ اما تمامی اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزلش به وی، در حدود وکالت خود انجام داده است نسبت به موکل نافذ است. هر گاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی، عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد؛ مثلا مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد، وکالت منفسخ است.
چه کسانی می توانند تقاضای ثبت املاک را بدهند؟
تقاضاکننده ثبت ممکن است اصیل باشد یا اصیل نباشد. اصیل یا خود شخص است که به سن کبر رسیده باشد و دیوانه، مجنون و محجور نباشد و اگر سفیه باشد، نماینده قانونی وی که در تمام امور مالی وی همراه و مواظب اوست و امور مربوط به او را تنفیذ می کند. غیراصیل کسانی هستند که به نمایندگی از طرف اصیل اقدام می نمایند؛ وکیل، ولی، قیم و وصی. این اشخاص تقاضای ثبت برای خود و به سود خود نمی کنند؛ بلکه با داشتن یکی از عناوین فوق، از طرف مالک برای ثبت ملک به نام مالک اقدام می نمایند. همچنین، شخص می تواند حقیقی باشد؛ مثل هر یک از افراد آدمی یا می تواند حقوقی باشد؛ مثل شرکتهای سهامی، شرکتهای بازرگانی و امثال آنها یا می تواند اداری باشد؛ مانند دولت، شهرداریها و ... . لذا اشخاصی که ذیلا ذکر می شوند حق درخواست ثبت را دارند: 1- متصرفین املاک به عنوان مالک. 2- انتقال دهندگان املاک با حق استرداد. 3- اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاص ندارد و همچنین درباره موقوفات عام. 4- متولی یا موقوف علیهم درباره موقوفات خاص. 5- وصی در مورد ثلث موبد و باقی. 6- اداره دارائی نسبت به املاک دولت. 7- شهردار نسبت به املاک شهرداری. 8- مدیر شرکت در مورد املاک شرکت. 9- ولی، وصی یا قیم نسبت به املاک محجورین.
اظهارنامه ثبتی چیست و تحدید حدود چه می باشد؟
اظهارنامه ثبتی برگ مخصوصی است چاپی و رسمی که دارای شکل و فرم خاص و ستونهای معینی است که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور منتشر شده و در اختیار متقاضیان ثبت املاک قرار می گیرد. این فرم در واقع، جهت درخواست ثبت ملک تنظیم می شود. در اظهارنامه موارد زیر خواهد آمد: 1- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، محل صدور آن، نام پدر، سمت دهنده اظهارنامه نسبت به ملک مورد درخواست و محل اقامت مستدعی ثبت. 2- تابعیت مستدعی ثبت. 3- نوع مال غیرمنقولی که درخواست ثبت آن می شود با تعیین محل وقوع ( حوزه ثبتی یا بخش یا روستا و شماره پلاک؛ اعم از اصلی و فرعی )، حدود و مشخصات اجزاء و متعلقات آن، آدرس ملک ( خیابان، کوچه و بلوک شهرداری ) و محل اقامت متقاضی. 4- بهای ملک در تاریخ درخواست ثبت، طبق قیمت منطقه ای. 5- شرح حقوق عینی ای که برای اشخاص در آن ملک است با تعیین صاحبان حقوق و همچنین، حقوق عینی ای که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد. مطابق ماده 23 آئین نامه قانون ثبت، دهنده اظهارنامه باید اسناد، قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راجعه به مالکیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پروند عمل بایگانی شود. اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است، ادله و نشانیهای تصرف فعلی خود را کتبا به اداره ثبت تسلیم نماید.
تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛ چرا که حد به معنی کنار و کناره، ضلع، اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد. برای تحدید حدود املاک، بعد از تقاضای ثبت ملک، تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود، به وسیله اعلان احضار می شوند. این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید حدود، یک مرتبه در جراید منتشر می شود؛ به علاوه، مطابق نظامنامه وزارت عدلیه، در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد. اگر تقاضاکننده؛ خود یا نماینده اش، در موقع تحدید حدود، حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد. هر گاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت، حدود ملک تعیین نگردد، اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچیک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید، حق الثبت ملک دو برابر می شود. هر گاه حدود مجاورین از نظر عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد، تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری یا حریم قانونی آنها باشد، تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمانهای ذیربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد شد. مطابق ماده 80 آئین نامه، در اراضی بیاض غیرمحصور که حد فاصل نداشته باشد، باید در اطراف زمین، به عمق نیم گز ( در مقیاس امروز حدود نیم متر ) از طرف مالک پی حفر شود.