تفاوت روشهای تملک در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، چیست؟
در « فقه » و « حقوق »، « ذوالید » کسی است که « مال » را در اختیار دارد و هر گونه تصرفی را که بخواهد می تواند در آن، داشته باشد. با این توضیح، سلطه و اقتدار شخص بر شیء، به « ید »، اطلاق می شود. نظر معتبر این است که در « اموال منقول »، چون غالبا، مردمی که سیطره و استیلاء بر اشیاء، دارند، « مالک » یا « در حکم مالک » هستند، پس، باید در موارد تردید، به موارد « غالب »، رجوع کنیم و آنها را نیز، « مالک » یا « در حکم مالک » بدانیم. بعضی؛ مانند « مرحوم محقق اصفهانی »، در « رساله ید »، گفته اند: « ملاک حجیت ید، بنا به عقیده ما، همان غلبه ایادی مالکی در برابر غیرمالکی، است. » بنابراین، ایشان نحوه کاشفیت ید را غلبه ایادی مالکی می دانند؛ لیکن دسته دیگری؛ چون « ناصر مکارم شیرازی »، به این نظریه، ایراد گرفته و می گویند کاشفیت ید از « مالکیت » صاحب، امری است که از اقتضای طبیعت اولیه آن، است؛ اما مبنای طبع اولیه این است که اگر انسانها و زندگی بشر اولیه را تصور نمائیم، می توانیم احتمال دهیم که آنها مثل بشر امروزی، ذهنیت « مالکیت » نداشته اند. انسانهای نخستین خوراک و اشیای مورد نیاز خود را همواره، در دسترس، نداشته اند تا هر وقت، اراده کنند از آن، استفاده نمایند. بنابراین، به قدر نیاز، اشیای مورد نیاز خود را حیازت و حفاظت می کردند؛ به عنوان مثال، اگر سیبی داشتند و دیگری قصد گرفتن آن را داشت، مانع می شدند. البته به مرور ایام، می بینیم که مشخصه « مالکیت » به تدریج، از وضع ید و تصرفات فیزیکی و ابتدائی، خارج می شود و ممکن است شخصی در یک سوی دنیا، خانه ای داشته باشد و خودش در طرف دیگر جهان، ساکن باشد؛ اما بدون اینکه ملک در ید او، باشد، به طور قراردادی و قانونی، مالک آن است. در هر حال، چون منشاء « مالکیت » با دست، بوده است، آدمیان آثار « مالکیت » را بر « ید »، مترتب نموده اند. با تأمل در این دو نظریه، به نظر می رسد نظر اول با حقوق امروز، تطابق بیشتری دارد.
ماده 35 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « تصرف به عنوان « مالکیت »، دلیل « مالکیت » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. » « تصرف » در این معنا، عبارت است از تسلط و اقتداری عرفی که انسان در مقام اعمال « حق » خود، بر « مال »، دارد؛ به نحوی که عرف متصرف را با عنوان « صاحب حق » و « مالک بر مال »، بداند. بنابراین، قانونگذار با شرایط خاصی که در « اموال منقول »، وجود دارد، متصرف « مال منقول » را « مالک » می داند؛ اما با تصویب « قانون ثبت اسناد و املاک » ( مصوب 1310 هجری شمسی ) و با توجه به مواد 22 و 147 اصلاحی آن، اعتبار « اماریت ید » در خصوص « اموال غیرمنقول »، تا حدودی، کاهش یافت؛ یعنی بر اساس قسمت اول ماده 22 « قانون ثبت اسناد و املاک »، در ملکی که مطابق قانون، در « دفتر املاک »، به ثبت رسید، تنها، کسی را که ملک به اسم او، ثبت شده « مالک » خواهد شناخت. مطابق ماده 1321 « قانون مدنی »: « « اماره » عبارت از اوضاع و احوالی، است که به حکم قانون یا در نظر قاضی، دلیل بر امری، شناخته می شود. » همچنین، به لحاظ اهمیت « اموال غیرمنقول » و جلوگیری از اختلافات ملکی، مقرر گردید که کلیه اراضی و املاک باید دارای « سند رسمی »، باشند و بر این اساس، نقل و انتقال این گونه اموال نیز، باید به صورت رسمی، صورت گیرد و حتی مطابق مقررات « قانون ثبت » ( مواد 22 و 46 )، تا زمانی که انتقال رسمی صورت نگیرد، همه ادارات و محاکم باید صاحب سند رسمی را « مالک » بدانند. بر این اساس، در خصوص اثبات « مالکیت » نیز، بین « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، تفاوت وجود دارد. بدین صورت که در مورد « اموال منقول »، متصرف به نحو قانونی، « مالک » تلقی می شود؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود؛ اما در مورد « اموال غیرمنقول »، اصولا، کسی که سند رسمی به نام اوست « صاحب مال » شناخته می شود؛ مگر اینکه خلاف آن، اثبات گردد. مطابق مواد 46 و 47 « قانون ثبت »، ثبت اسناد اختیاری است؛ مگر در موارد ذیل: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا، در « دفتر املاک »، ثبت شده باشند. 2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا، در « دفتر املاک »، ثبت شده اند. در نقاطی که « اداره ثبت اسناد و املاک » و « دفاتر اسناد رسمی » وجود دارند و « وزارت عدلیه » مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل، اجباری است: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع « اموال غیرمنقوله » که در « دفتر املاک »، ثبت نشده اند. 2- صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه.
فوائد تقسیم « اموال » به « منقول » و « غیرمنقول »، چیست؟
تشخیص « مال منقول » و « مال غیرمنقول » در تعیین رژیم حقوقی بر آن دو « مال »، مؤثر است. آثار عملی مهمی بر این تقسیم، بار می شود که به آنها، اشاره می گردد: الف- روشهای مختلف تملک در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ب- تفاوت در توقیف « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ج- تفاوت در تملک خارجیان در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » د- تفاوت در حق شفعه در مورد « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ه- تفاوت در صلاحیت محاکم در مورد « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » و- تفاوت در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت راجع به « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ز- تفاوت در تجاری بودن « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ح- تفاوت در حق ارتفاق در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ط- تفاوت در ارث زوجه در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول ».
در صورت تشابه میان « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، چگونه می توان عمل نمود؟
در برخی از حقوق و دعاوی، شناخت ماهیت « منقول » یا « غیرمنقول » بودن آن دشوار است که از آن جمله، می توان به « حق شریکان » و « حق کسب و پیشه »، اشاره نمود.
الف- حق و سهام شریکان در شرکت: هر یک از شرکاء، در شرکت، « مال »ی را یه عنوان « سهم الشرکه »، می آورند؛ مثلا، یکی ممکن است مغازه و دیگری، اتومبیلی را به عنوان سهم الشرکه، بیاورد. در این حالت، آیا باید سهم شریک اول را « غیرمنقول » و سهم شریک دوم را « منقول » دانست؟ برای پاسخ، باید در مورد شرکتها، تفکیکی صورت گیرد. گاه، شرکت بر اساس « قانون مدنی »، تشکیل می شود که به آن، « شرکت مدنی » می گویند که در این حالت، « شخصیت حقوقی » تشکیل نمی شود و حق شریک تابع آن « مال »ی است که آورده است. پس، اگر ساختمانی به عنوان « سهم الشرکه »، آورده در نتیجه، « حق » به شکل « غیرمنقول »، بوده و اگر اتومبیل را آورده، « حق » مورد نظر « منقول » می باشد؛ اما برخی از شرکتها؛ مثل شرکتهای تجاری، به محض تشکیل شدن، دارای « شخصیت حقوقی »، می شوند و خود، « دارائی » مستقلی از « دارائی » شرکاء، پیدا می کند؛ یعنی اموال وارد « دارائی » شرکت، می شود و کلیه « اموال » شرکاء به عنوان « سهم الشرکه »، جزو « دارائی » شرکت، می گردد. در این حالت، همه « اموال » به این شخصیت، تعلق دارد و از « ملکیت » شرکاء، خارج می شود؛ مگر اینکه شرکت منحل گردد که در این صورت، هر شریکی نسبت به سهم خود، در « اموال » شرکت و نه « مال »ی که آورده است، « حق » دارد. بنابراین، صرفنظر از اینکه شرکاء چه « مال »ی را به عنوان « سهم الشرکه »، به شرکت، تقدیم می کنند ( « منقول » یا « غیرمنقول » )، تنها « حق »ی که شرکاء نسبت به شرکت، دارند « حق بردن سود از شرکت » است که این « حق » را می توان به تبعیت از موضوع آن، « منقول » شمرد. لذا، تمامی اوراق بهادار صادره از شرکتهای خصوصی و دولتی را باید « منقول » دانست.
ب- حق کسب و پیشه: هر گاه، یک تاجر با فعالیت خوب و با صداقت و امانت، عمل نماید و با ارائه کالای باکیفیت، باعث شهرت و معروفیت ملکی، گردد و موجب شود تا مشتریان زیادی برای خرید کالا، به آن مکان، مراجعه نمایند، آن مکان دارای ارزشی، می شود که به آن، « حق کسب و پیشه » اطلاق می شود. با توجه به فتوای « امام (ره) » که گرفتن « حق کسب و پیشه » را « غیرشرعی » اعلام نمودند، در « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1376 هجری شمسی )، « حق کسب و پیشه » معتتبر دانسته نشد و اکنون نیز، قضات در مورد اجاره های بعد از سال 1376 هجری شمسی، حکم به « حق کسب و پیشه »، نمی دهند؛ ولی اجاره نامه هائی که قبل از سال 1376 هجری شمسی، باشند را به علت وجود « حق » مکتسب، حکم به « حق کسب و پیشه »، می دهند. الان، در جامعه، چیزی به عنوان « حق سرقفلی »، مطرح است و آن پولی است که مالک از مستأجر، می گیرد تا او را در اولویت، قرار داده و ملک را به او، واگذار نماید و از طرفی، مالک برای اجازه استفاده تجاری از ملک، مبلغ هنگفتی به « شهرداری »، داده و مبلغ ناچیز اجاره ملک برای او، صرفه ندارد. لذا، مبلغی را به عنوان « سرقفلی »، در ابتدای اجاره، می گیرد و هر گاه، مستأجر بخواهد ملک را تخلیه نماید، مالک می باید « سرقفلی » را به نرخ روز، به او، بدهد که این « حق » را اصطلاحا، « حق سرقفلی » می گویند. حال سؤال این است که این « حق » در حکم « منقول »، است یا « غیرمنقول »؟
طبق یک نظر، با توجه به « اصل کلی برای شناخت « منقول » یا « غیرمنقول » بودن حق »، باید به موضوع آن، مراجعه کرد و موضوع این « حق » نیز، « ملک » است. فلذا، « حق » مورد نظر « غیرمنقول » شمرده می شود. از طرفی دیگر، شاید بتوان گفت آن چه موجب معروفیت و شهرت ملک، شده تلاش شخص تاجر بوده و خود ملک به تنهائی، این ارزش را نداشته است. لذا، این « حق » مربوط به « حق بر مشتریان دائم و کار و فعالیت انسان »، است و عمل انسان را نمی توان « غیرمنقول » شمرد. بنابراین، در زمره « حقوق معنوی »، قرار گرفته و باید آن را « منقول » شمرد. در زمینه « حق کسب و پیشه یا تجارت »، بر اساس « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1356 هجری شمسی )، « حق »ی است که به تبع اجاره، به مستأجر، تعلق می گیرد و عنصر عمده آن، « وضعیت و موقعیت ملک » و « شرایط اجاره » و « مالکیت مستأجر بر منافع »، است؛ هر چند که کار، فعالیت و حسن شهرت مستأجر نیز، از عناصر آن، به شمار می آید. لذا، می توان گفت که « حق » مزبور درشمار « اموال غیرمنقول » و « در حکم غیرمنقول »، است؛ اما « حق سرقفلی » به مفهوم « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1376 هجری شمسی )، « در حکم غیرمنقول » می باشد که در واقع، نوعی « حق تصرف » یا « حق تقدم در انتفاع » است که مالک آن را به مستأجر، واگذار می کند یا مستأجر با شرایطی، به مستأجر بعدی، انتقال می دهد و بیشتر، مربوط به ملک و در حقیقت، از آثار « مالکیت عین یا منافع »، است؛ نه ثمره کار، فعالیت و حسن شهرت مستأجر. البته برخی عقیده به « منقول » بودن آن، دارند.
اقسام « حقوق منقول » کدام است؟
« اموال منقول » به چهار دسته « منقول ذاتی »، « منقول حکمی »، « منقول تبعی ( حقوق و دعاوی ) » و منقول قراردادی ( منقول از پیش ) »، تقسیم می شوند.
الف- منقول ذاتی: « مال منقول » هر شیء مادی خارجی است که قابلیت نقل و انتقال را از محلی، به محلی دیگر، داشته باشد؛ خواه، به خودی خود، بتواند حرکت کند؛ مانند حیوانات یا ربات، و خواه، با نیروی خارجی؛ مثل کتاب. مطابق ماده 19 « قانون مدنی »: « اشیائی که نقل آن از محلی، به محلی دیگر، ممکن باشد؛ بدون اینکه به خود یا محل آن، خرابی وارد آید، « منقول » است. » « منقول ذاتی » می تواند به شکل « اموال » یا « اسناد در وجه حامل »، باشد. گاه، « اموال منقول » به طور موقت و با عمل انسان، به نحو تصنعی، صفت « غیرمنقول » را می گیرند؛ مثل آجری که در بناء، به کار رفته که در این صورت، مادامی که در بناء، به کار رفته، « غیرمنقول » است. مطابق ماده 22 « قانون مدنی »: « مصالح بنائی؛ از قبیل، سنگ، آجر و ... که برای بنائی، تهیه شده یا به واسطه خرابی، از بناء، جدا شده باشد مادامی که در بناء، به کار نرفته، داخل « منقول »، است. » نکته قابل ذکر اینکه اگر قانونگذار بنا بر مصالحی، توقیف « اموال منقولی » را « در حکم غیرمنقول » نمود، این امر موجب تبدیل « اموال منقول » به « غیرمنقول »، نمی شود؛ چنانکه ماده 21 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « انواع کشتیهای کوچک و بزرگ، آسیاها و حمامهائی که در روی رودخانه و دریاها، ساخته می شوند و می توان آنها را حرکت داد و کلیه کارخانه هائی که نظر به طرز ساختمان، جزء بنای عمارتی، نباشند داخل در « منقولات »، است؛ ولی توقیف بعضی از اشیاء مزبوره، ممکن است نظر به اهمیت آنها، موافق ترتیبات خاصه، به عمل آید. » این « اموال » ذاتا، « منقول » هستند؛ اما توقیف برخی از آنها، نظر به اهمیتی که دارند ممکن است ترتیبات خاصی را لازم داشته باشند؛ مثل کشتیها که ممکن است دولت به خطر تجارت دریائی، توقیف آنها را تابع شرایط خاصی قرار دهد. ) « قانون دریائی » ( مصوب 1343 هجری شمسی ) ضمن تصریح به « منقول » بودن کشتی، از جهت اهمیت موضوع، ترتیبات و قواعد مخصوصی در مورد تابعیت، ثبت معاملات مربوط به کشتی و وضعیت فروش آن، در پرداخت دیون مالک، مقرر نموده است. همچنین، مطابق ماده 24 قانون مزبور: « ثبت کلیه انقالات و معاملات و اقاله راجع به عین کشتی و همچنین، منافع آن، اجباری است. »
گاهی، « اسناد » نیز، می توانند داخل « منقول ذاتی »، قرار بگیرند. مطابق ماده 1284 « قانون مدنی »: « « سند » عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد. طبق این تعریف، « سند » صرفا، وسیله اثبات « حق » است و خود، ذاتا، « مالیت » ندارد؛ بلکه با آن، می توان دادگاه را متقاعد کرد که شخصی را محکوم به پرداخت وجهی، نماید. بنابراین، نمی توان « اسناد » را « مال » محسوب کرد؛ اما امروزه، با پیشرفت جامعه، « اسناد »ی وجود دارند که خود به خود، « مالیت » دارند. نمونه بارز آن « اسکناس » است که امروزه، دارای « ارزش اعتباری »، می باشد. « ارزش اعتباری » یعنی ارزشی که دولت و حکومت ایجاد می کند و در مقابل آن، « ارزش واقعی » است. ( سابقا، سکه های طلا و نقره - همچون درهم و دینار- دارای « ارزش واقعی »، بودند. ) « ارزش واقعی » یک برگ اسکناس بسیار کم است؛ ولی دولت به آن، « ارزش اعتباری » می بخشد. امروزه، چکهای تضمینی، سهام شرکتها، بروات و ... به نحوی، هستند که گویا، متصرف آنها دارای یک « حق مالی »، است؛ در حالیکه برگه آن ارزش چندانی ندارد. این « اسناد » به عنوان « مال »، مبادله می شوند و نظر به اینکه دلیل وجود « حق مالی » ای است که به متصرف آن برگه، تعلق دارد و قابلیت داد و ستد دارد، پس، می توان آنها را از « اشیای مادی منقول »، شمرد. برخی گفته اند اسکناس، ارز، اوراق در وجه حامل، سهام بی نام شرکتها، بروات، سفته ها و چکهای در وجه حامل نماینده « ارزش اعتباری » هستند که جامعه برای آنها، قائل است. این « ارزش اعتباری » که متعلق به دارنده این گونه « اسناد »، است آنها را « در حکم منقول » قرار می دهد. لذا، « اسناد در وجه حامل »، « اشیای مادی منقول » شمرده نمی شود.
ب- منقول حکمی: هر دین یا طلبی که نسبت به « اشیای منقول » یا « اشیای غیرمنقول »، باشد « در حکم منقول » است. « قانون مدنی » در ماده 20، مقرر می دارد: « کلیه دیون؛ از قبیل، قرض، ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستأجره، از حیث « صلاحیت محاکم »، « در حکم منقول » است؛ ولو اینکه مبیع یا عین مستأجره از « اموال غیرمنفوله »، باشد. » لذا، هر دینی صرفنظر از اینکه منشاء آن « منقول » بوده؛ مثل اجاره ماشین، یا « غیرمنقول »؛ مثل اجاره آپارتمان، « در حکم منقول » هستند و از لحاظ « صلاحیت »، فقط، باید در محل اقامت مدعی علیه - یعنی کسی که ادعا علیه اوست - اقامه شود که به این مورد، « منقول حکمی » گفته می شود.
ج- منقول تبعی ( حقوق و دعاوی ): از ماده 18 « قانون مدنی »، می توان استنباط کرد که کلیه « حقوق عینی » و « دعاوی » راجع به « اموال منقول »، به تبع « مال منقول »، « منقول » است؛ از قبیل، حق انتفاع از « اموال منقول ». دعاوی راجع به « اموال منقول »؛ اعم از اینکه موضوع آن « اثبات مالکیت » یا « حق عینی » دیگر و خواه، مطالبه و استرداد آن باشد و همچنین، « حق وثیقه » بر « اموال منقول » و دینی که موضوع آن « غیرمنقول » باشد با اینکه موضوع تعهد « مال غیرمنقول » است؛ اما از آنجائی که عنوان « دین » و « تعهد » دارد، « مال منقول » محسوب می شوند. توضیح اینکه اجرت المثل « مال غیرمنقول » که بدون قرارداد، بر عهده متصرف یا غاصب، قرار می گیرد « غیرمنقول » محسوب می شود.
د- منقول قراردادی ( منقول از پیش ): مفهوم « اموال منقول از پیش » توسط « دکترین فرانسه »، مطرح شد؛ ولی در « حقوق ایران »، توسعه چندانی نیافته و مراد از آن، این است که به طور ارادی، به « اموال غیرمنقول »، وصف « منقول » داده شود. مثال سنتی آن میوه هائی است که فعلا، بر روی درخت، می باشد؛ لیکن توافق طرفین بر انتقال آنهاست. این میوه ها با توجه به اینکه هنوز، از درخت، جدا نشده اند، اصولا، وصف « غیرمنقول » دارند؛ اما با توجه به « اصل حاکمیت اراده »، بنای طرفین بر « منقول » بودن آنهاست. پس، ورود این دسته از « اموال غیرمنقول » به « منقول »، بر اساس اراده طرفین، است. نکته مهم در این مسئله، این است که این توافق تنها، نسبت به طرفین قرارداد، قابل اجراست و نسبت به اشخاص ثالث، بلااثر است.
انواع « دعاوی غیرمنقول » چیست؟
منظور از « دعاوی »، ادعاهائی است که مدعی بر علیه طرف دیگر، طرح می کند. در مورد « دعاوی غیرمنقول »، قسمت اخیر ماده 18 « قانون مدنی » مقرر داشته: « دعاوی راجعه به « اموال غیرمنقوله »؛ از قبیل، تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع « اموال غیرمنقول » است. » منظور قانونگذار از دعاوی راجع به « اموال غیرمنقوله »، عام است. پس، دعاوی ای که برای اجبار متعهد، طرح می شوند را نیز، در خود، جای می دهد؛ از قبیل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به انتقال یا تحویل مبیع « غیرمنقول » یا دعوی مطالبه اجرت المثل « مال غیرمنقول » که تابع « غیرمنقول » است. البته باید توجه داشت که مطالبه مال الاجاره « مال غیرمنقول » مطابق ماده 20 « قانون مدنی »، « در حکم مال منقول » است؛ زیرا در اثر « عقد اجاره »، تعهد پرداخت مال الاجاره برای مستأجر، ایجاد می گردد. بدین جهت، این دعوا راجع به یک « دین »، است؛ اگر چه در نتیجه « مال غیرمنقول »، باشد. همچنین، مطالبه ثمن بیع خانه « دعوای منقول » می باشد؛ نه « دعوای غیرمنقول ». برای اینکه دعاوی راجع به « مال غیرمنقول »، « غیرمنقول » محسوب گردند، باید در نتیجه آن، « مال غیرمنقول »ی داخل دارائی مدعی، شود و یا از « حق مالکیت » یک « مال غیرمنقول »، ناشی شده و یا مربوط به خسارت وارده بر « مال غیرمنقول »ی، باشد. بدین ترتیب، دعاوی تابع « غیرمنقول » را می توان شامل موارد زیر دانست:
1- دعاوی تصرف: اعم از اینکه « مالکیت » محل نزاع باشد؛ یعنی متصرف ادعای « مالکیت » در ملک تحت تصرف خود را داشته باشد یا متصرف سابق اعاده وضع سابق را بخواهد؛ یعنی شخصی ملکی را تصرف کرده و متصرف سابق - در حالیکه مالک نیست - رفع تصرف او را از ملک، بخواهد که این حق را قانونگذار به خاطر تصرف سابق، به او، می دهد یا مدعی درخواست تسلیط خود را بر « مال غیرمنقول »ی، داشته باشد. همچنین، تمامی دعاوی مربوط به خلع ید غاصبانه، در مواردی که « مال »ی امانت نزد او، بوده و اکنون، منکر آن است، تصرف عدوانی ( شخصی که مانع تصرف متصرف سابق شده است )، رفع مزاحمت ( دعوائی که علیه کسی، اقامه می شود که مزاحم تصرف متصرف سابق می شود )، ممانعت از حق ( دعوی علیه کسی که خودش ملک را تصرف نمی کند؛ ولی مانع استفاده از متصرف سابق، می شود ) و ... ؛ همگی، داخل در دعاوی راجع به « غیرمنقول »، است.
2- دعوا با موضوع تملک مال غیرمنقول: دعوائی که موضوع آن تملک « مال غیرمنقول » است به تبعیت از موضوع آن، « غیرمنقول » است. در این گونه دعاوی، نتیجه اجرای آن رسیدن یک « مال غیرمنقول » به شخص، است؛ به عنوان مثال، دعوای فسخ زمین، دعوای بطلان که فرد می خواهد مالکیت کنونی مالک را لغو کرده و ملک را به خود منتقل نماید و دعوای عدم نفوذ در معاملات « غیرمنقول » که با اجرای این دعاوی، « مال غیرمنقول » به مدعی آن، می رسد. البته کلیه دیون ( دینها و طلبها ) « منقول » حساب می شوند. لذا، اگر کسی از دیگری، طلب داشته باشد، این دین « در حکم منقول » است؛ حتی اگر ناشی از « غیرمنقول »، باشد؛ یعنی اگر خانه ای به او، فروخته و مبلغ بیست میلیون تومان طلبکار است، این دین « در حکم منقول » است یا اگر موجر برای مطالبه اجاره، دعوا مطرح کند، « منقول » است و باید در دادگاه محل اقامت مدعی علیه ( خوانده )، اقامه شود. « حق تولیت » مربوط به شخصی، است که بر اساس « وقفنامه »، مسئول رسیدگی به کارهای « موقوفه »، است؛ یعنی « متولی ». این « حق » اگر چه به صورت منطقی، « غیرمنقول » محسوب نمی شود؛ ولی مطابق ماده 18 « قانون مدنی »، در مورد « تولیت اموال غیرمنقول » - به عنوان مثال، اگر کسی به « تولیت »، اعتراض داشته باشد - دعوا باید در محل وقوع « وقف »، مطرح شود؛ یعنی در واقع، آن را « غیرمنقول تبعی » محسوب کرده است.