انتقال « ملک » چه تأثیری در « حق ارتفاق »، دارد؟
چنانچه « ملک »ی دارای « حق المجری » یا « حق العبور » در « ملک » دیگری، باشد و آن « ملک » به فروش رسد، « حق ارتفاق » مزبور به تبع « ملک »، به مشتری، منتقل می گردد و همین طور، اگر « ملک »ی که مورد « حق ارتفاق »؛ از قبیل، « حق العبور » و « حق المجری »، برای « ملک » دیگری، است « انتقال » داده شود، « حق ارتفاق » به قوت خود، باقی است؛ ولو در « انتقال »، به آن، تصریح نشده باشد؛ چرا که « حق ارتفاق » « حق »ی است « تبعی » و از توابع و متعلقات « ملک »، محسوب می شود. مطابق ماده 356 « قانون مدنی »: « هر چیزی که بر حسب « عرف » و « عادت »، جزء یا از توابع « مبیع »، شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن، در « مبیع »، نماید داخل در « مبیع » و متعلق به « مشتری »، است؛ اگر چه در « عقد »، صریحا، ذکر نشده باشد و اگر چه « متعاملین » جاهل بر « عرف »، باشند. » و ماده 102 « قانون مدنی » نیز، مقرر می دارد : « هر گاه، « ملک »ی کلا یا جزئا، به کسی، منتقل شود و برای آن « ملک »، « حق الارتفاقی » در « ملک » دیگر یا در جزء دیگر همان « ملک »، موجود باشد، آن « حق » به حال خود، باقی می ماند؛ مگر اینکه خلاف آن، تصریح شده باشد. »
هزینه استفاده از « حق ارتفاق »، بر عهده کیست؟
مطابق ماده 105 « قانون مدنی »: « کسی که « حق الارتفاق » در « ملک » غیر، دارد مخارجی که برای تمتع از آن « حق »، لازم شود به عهده « صاحب حق »، می باشد؛ مگر اینکه بین او و « صاحب ملک »، برخلاف آن، « قرار »ی داده شده باشد. »؛ زیرا معقول نیست که هزینه استفاده کسی از « حق » خود، بر عهده دیگری، باشد.
حدود و اختیارات « صاحب حق ارتفاق » چیست؟
حدود و اختیارات « صاحب حق ارتفاق » تابع « عقد » و « قرارداد »ی است که منعقد شده و چنانچه در « قرارداد »، تصریح نشده باشد، « تصرفات » فرد « صاحب حق ارتفاق » بایستی « متعارف » باشد. قسمت اخیر ماده 94 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « ... کیفیت استحقاق تابع « قرارداد » و « عقد »ی است که مطابق آن، « حق » داده شده است. » همچنین، در ماده 107 « قانون مدنی »، مقرر شده است: « « تصرفات » « صاحب حق » در « ملک » غیر که متعلق « حق » او است باید به اندازه ای، باشد که قرار داده اند و یا به مقدار « متعارف » و آن چه ضرورت « انتفاع » اقتضاء می کند. » ماده 104 « قانون مدنی » نیز، مقرر داشته است: « « حق الارتفاق » مستلزم وسائل « انتفاع » از آن « حق » نیز، خواهد بود؛ مثل اینکه اگر کسی « حق شرب » از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر، دارد، « حق عبور » تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم، برای برداشتن آب، دارد » که البته این « اجازه » متکی به « قاعده عقلی ملازمه » است؛ زیرا انجام هر عملی متوقف بر انجام مقدمات و لوازم آن، است. به عبارتی، « اذن » در شیء، « اذن » در لوازم آن، است.
جنبه مثبت و منفی « حق ارتفاق » چیست؟
« حق ارتفاق » گاهی، جنبه « مثبت » دارد؛ مانند « حق شرب »، « حق عبور »، « حق عبور فاضلاب »، « حق ناودان » و « حق پنجره » و گاهی نیز، جنبه « منفی » دارد؛ مانند « حق عدم ساخت ساختمان »، « حق عدم بالا بردن بناء بیش از دو طبقه » و ... . هر « مالک »ی می تواند آزادانه، در « ملک » خود، هر گونه « حق ارتفاق »ی را به طور رایگان یا در برابر عوض، برای « مالک » « ملک » دیگر، قرار دهد؛ چنانکه می تواند تنها، « اذن » استفاده از « ارتفاق » معینی را به دیگری، بدهد؛ مثلا، می تواند بدون اینکه « حق ارتفاق » در « ملک » خود را به دیگری، واگذار نماید، به او، « اذن » دهد که از « ارتفاق » معینی؛ مثل « عبور از ملک »، « گذاردن ناودان »، « داشتن مجرا » و « گذاردن سرتیر به روی دیوار »، استفاده کند.
اسباب ایجاد « حق ارتفاق » چیست؟
« حق ارتفاق » با شیوه های ذیل، ایجاد می شود: 1- « قرارداد » 2- « قانون ».
الف- « قرارداد »: معمولا، « حق ارتفاق » با « قرارداد »، ایجاد می شود؛ همچنانکه ماده 94 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « « صاحبان املاک » می توانند در « ملک » خود، هر « حق »ی را که بخواهند نسبت به دیگری، قرار دهند. در این صورت، کیفیت استحقاق تابع « قرارداد » و « عقد »ی است که مطابق آن، « حق » داده شده است. » « حق ارتفاق » ممکن است « مجانی » یا « در مقابل عوض »، برای « مالک » مجاور، ایجاد شود. هیچ کس حق ندارد بدون « اجازه » شخص « مالک »، در « ملک » او، « تصرف »ی بنماید. مطابق ماده 99 « قانون مدنی »: « هیچ کس « حق » ندارد ناودان خود را به طرف « مالک » دیگری، بگذارد یا آب باران از بام خود، به بام یا « ملک » همسایه، جاری کند یا برف بریزد؛ مگر به « اذن » او. » همچنین، ماده 154 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « کسی نمی تواند از « ملک » غیر، آب به « ملک » خود، ببرد؛ بدون « اذن » « مالک »؛ اگر چه راه دیگری نداشته باشد. »
ب- « قانون »: ممکن است که « حق ارتفاق » ناشی از « حکم مستقیم قانون » و مربوط به وضع طبیعی « املاک »، باشد؛ به عنوان مثال، زمینی که بالاتر از زمین دیگر، است بر حسب طبیعت که « قانون » نیز، آن را محترم می شمارد، دارای « حق انتفاع »، برای « فاضلاب » و « آب باران »، نسبت به زمین پائینتری، است. این « حق ارتفاق » را که ناشی از طبیعت، است « حق ارتفاق طبیعی » نامیده اند؛ همان گونه که ماده 95 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « هر گاه، زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، « صاحب » آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن، کند؛ مگر در صورتی که « عدم استحقاق » او معلوم شود.» همان گونه که « تصرف » در « ملک »، دلیل » مالکیت » فرد « متصرف » است، استفاده از « حق ارتفاق » نیز، دلیل استحقاق فرد « استفاده کننده » است. لذا، « تصرف » در « حق ارتفاق »، « اماره »ای برای وجود « حق ارتفاق »، می باشد. همچنین، مطابق ماده 97 « قانون مدنی »: « هر گاه، کسی از قدیم، در خانه یا ملک دیگری، مجرای آب به « ملک » خود یا « حق مرور » داشته، « صاحب » خانه یا « ملک » نمی تواند مانع آب بردن یا عبور او از « ملک » خود، شود و همچنین، است سایر حقوق؛ از قبیل، « حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و ... . » جز در مواردی که « قرارداد » یا « وضع طبیعی زمین » « حق ارتفاق »ی به وجود آورده باشد، هیچ کس نمی تواند به استناد « حق ارتفاق »، مجرای فاضلاب یا آب باران خود را در « ملک » دیگری، قرار دهد یا برف خود را به « ملک » همسایه، بریزد. بر اساس مواد 99 و 154 « قانون مدنی »، این گونه اعمال هر گاه، بدون « اذن » فرد « مالک »، باشد، « تجاوز به حق غیر » محسوب شده و موجب مسئولیت، است.